Inloopmiddag 2 april 2026
Tijdens de inloopsessie kunt u meedenken over de kaders voor nieuwe ontwikkelingen. Maar de inloopsessie heeft meerdere doelen. Een bezoek aan de inloopsessie geeft namelijk:
- de kans om bij te dragen over de kaders op percelen
- inzicht in hoe een ontwikkeling kan plaatsvinden
- inzicht in de beperkingen bij ontwikkelingen
- inzicht dat samenwerking meer mogelijkheden geeft
We informeren u ook over de beperkingen zoals:
- milieuzoneringen
- archeologische verwachtingen
- klimaatzones
- groene ontwikkelingszones
- waterveiligheid
Samen kijken we naar de kansen en beperkingen. Tegelijkertijd is er ruimte om mee te denken: u kunt uw ideeën, wensen en zorgen delen over uw perceel en de omgeving. Deze inbreng nemen we mee in de verdere uitwerking van het ontwikkelkader. De gemeente zal haar wensen voor dit gebied ook kenbaar maken tijdens de inloopmiddag.
Huidige stappen: Oplossingen
In de vorige fase hebben we ruimtelijke analyse en de gezamenlijke belangen besproken, deze onderdelen zijn een belangrijk uitgangspunt voor het vervolg:
- Het gebiedsverhaal
- Concept basis spelregels
De volgende stap is het zoeken naar oplossingen; de inrichting van percelen. We gaan verder inzoomen naar deelgebieden en uiteindelijk ook percelen. De locatieconcepten geven hier verdere invulling in. Deze geven richting aan hoe een plek kan worden ingericht. We kijken daarbij naar herkenbare en typische locaties voor de verschillende landschappen. Door goed te kijken naar de omgeving, kan er maatwerk geleverd worden. Dat betekent dat elke ontwikkeling past bij de plek en zijn omgeving. Voor het kampenlandschap en landgoederenlandschap ontwikkelconcepten opgesteld die kenmerkend zijn voor de landschappen in het gebied.
Het startpunt van dit gebiedsverhaal is de uitkomst van de ruimtelijke analyse. Daaruit is gebleken dat het gebied uit vier landschappelijke eenheden bestaat, namelijk:
- het kampenlandschap
- het landgoederenlandschap
- het broek- en hooilandenlandschap
- het tuinbouwlandschap
Het landgoederenlandschap en het kampenlandschap laten nog de authentieke kenmerken zien van deze rijke historische plek. Van kleinschalige en intieme landschap met kleine boerderijen langs het lint in het kampenlandschap. Tot de groter statige lanen en monumentale landhuizen met ruime ervan en weilanden in het landgoederenlandschap. Deze landschappen stralen kwaliteit uit en zullen de basis vormen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
Het tuinbouwlandschap ligt tussen deze twee landschappen in. Het maakt deel uit van het landschap en vertelt een eigen verhaal. De landing van tuinders uit Zwolle in de jaren 60 van de vorige eeuw. Dit verhaal blijft bestaan. De nieuwe ontwikkelingen bouwen voort op de ontwikkelingen uit de jaren 60. Maar waar in de jaren 60 een nieuw landschap in het gebied ontstaan is, grijpen we nu zoveel mogelijk terug naar de historische situatie. Nieuwe ontwikkelingen in het tuinbouwlandschap laat zich daarom logisch opsplitsen in de twee bestaande landschapseenheden: het landgoederenlandschap en het kampenlandschap. Al ontstaat er vooral ook een mogelijkheid tot een mix van deze de eenheden.
Hierdoor wordt de ruimtelijk eenheid van het gebied versterkt en het tuinbouwlandschap beter verweven met de omliggende landschappen. Maatregelen die genomen kunnen worden zijn het herstellen en versterken van de historische structuren, zoals lanen en paden, maar ook landschapselementen als hagen, boomgaarden en houtsingels. De nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij het lokale landschap en het bijbehorende cultuurhistorische verhaal.
Ook het broek- en hooilandenlandschap heeft een historisch verhaal dat bij deze plek hoort. Deze natte gebieden dienden vooral als weiland voor het melkvee. De broek- en hooilanden spelen geen rol van betekenis in dit gebiedsverhaal. Hier bevinden zich geen tuinders, en kaders voor der herontwikkeling van hun percelen zijn dus hier niet van toepassing. Deze van oudsher nattere en open gebieden ontwikkelen zich als natte natuur of blijven hun agrarische functie behouden. Toch hebben (delen van) deze gebieden ook een belangrijk functie voor de toekomstbestendigheid van het gebied: ze dienen als bufferzone voor natuur en water. Dat laatste maakt deze gebieden minder geschikt voor nieuwe woningbouw of bedrijvigheid. Ook met het oog op de openheid van het gebied is het toevoegen van bebouwing hier niet gewenst. Het gebied blijft een open (agrarisch) landschap wat de verbinding maakt richting de Groote wetering en de IJssel. Mocht er buiten deze kaders om toch gebouwd worden, dan moet de bebouwing ontworpen worden met het risico op overstromingen in het achterhoofd.
"Voor wat hoort wat"
Ontwikkelen in het gebied kan alleen als er 'duidelijke kwaliteitsverbetering optreedt’ (omgevingsvisie Heerde, 2024). Een kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van enerzijds het volledig opruimen van kassen, oude schuren, bedrijfsgebouwen, loodsen, foliekassen en/of pottenvelden, en anderzijds door ontwikkeling in nieuwe gebouwen, verbetering van historische, recreatieve en landschappelijke elementen.
De volgende 3 basis spelregels gelden bij iedere ontwikkeling. Deze basis spelregels zijn van toepassing op agrarische percelen binnen het plangebied Borchgraverweg-Kerkdijk. Functiewijzigingen mogen uitsluitend plaatsvinden binnen de kaders zoals hierna beschreven.
- Sloop en kwaliteitsverbetering: Functiewijziging is pas toegestaan nadat alle overtollige agrarische bedrijfsgebouwen en teelt ondersteunende bebouwing zijn verwijderd, monumentale en karakteristieke gebouwen mogen behouden blijven.
- Omgevings- en landschapsversterking: Elke functiewijziging moet per saldo de omgevingskwaliteit verbeteren en wordt beoordeeld op beeldkwaliteit en ruimtelijke kwaliteit.
- Toegestane functiewijziging:
- Agrarisch -> werken: bedrijvigheid in milieucategorie 1 t/m 3, en categorie 3 alleen als die qua milieubelasting vergelijkbaar zijn met categorie 1 en 2, met voorkeur voor gebiedsgebonden werkfuncties passend bij het groen-blauwe en cultuurhistorische landschap.
- Agrarisch -> wonen: mits ruimtelijk inpasbaar en zonder significante negatieve effecten op de omgeving, daarbij aansluitend op de landschapseenheden in het gebied.
- Agrarisch -> natuur: om zo de landschappelijke waarde en biodiversiteit in het gebied te verhogen. Deze ontwikkeling kan bijdragen aan de woonkwaliteit en belevingswaarde van het gebied.
Functiewijzigingen mogen geen belemmering vormen voor de omgeving. Alle ontwikkelingen dienen rekening te houden met landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden, zodat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied op termijn versterkt wordt. Het ontwikkelkader vormt hiervoor het uitgangspunt.
Financieel
De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van de procedures voor het wijzigen van het omgevingsplan, de nodige (omgevings)vergunning(en), het bouwrijp maken en de aanleg van kabels en leidingen. Dit geldt ook voor de kosten voor planvorming, onderzoeken en eventuele nadeelcompensatie. De gemeente legt afspraken met de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Wij adviseren initiatiefnemers om vooraf de fiscale gevolgen van hun plannen te onderzoeken.
Participatie
De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het betrekken van de omgeving bij de ontwikkeling van een initiatief. Dit betekent dat initiatieven altijd samen en in overleg worden gemaakt.
Flexibiliteit
De drie basisspelregels zoals hierboven beschrijven blijven overeind, maar met extra investeringen in cultuurhistorie, klimaatadaptatie en/of maatschappelijke activiteiten is maatwerk, binnen de kaders, mogelijk.
Maatwerk
Een belangrijk uitgangspunt is dat elke ontwikkeling gepaard gaat met de aansluiting op de omgeving. Dit noemen we maatwerk. Maatwerk is noodzakelijk, omdat het een gebied is met veel variatie, namelijk:
- in landschap (4 landschappelijke eenheden)
- in gebruik (soorten wonen, soorten mensen, bedrijvigheid)
- in beperkingen (milieuzonering, waterschap, natuur)
Maatwerk voorkomt eenheidsworst. Dat willen we voorkomen, omdat kleinschaligheid en authenticiteit juiste sterke kwaliteiten zijn van het gebied. Met maatwerk kunnen deze kwaliteiten versterkt worden, mits juist uitgevoerd. Maatwerk betekent dat er bij nieuwe ontwikkelingen altijd gekeken moet worden naar de kenmerken en kwaliteiten van de directe omgeving. Denk daarbij aan percelen, landschapselementen, bebouwing en het omliggende landschap. Ook maat en schaal moeten passend zijn.